从酒店到学生公寓：香港存量物业改造的一种路径

从酒店到学生公寓：香港存量物业改造的一种路径

中国香港把存量酒店与商厦改造成学生公寓的案例，这两年明显增多。2025 年 7 月推出的「城中学舍计划」从规划、建筑、土地三方面放宽限制，让这类改造从程序上几乎走不通，变成一条可以落地的路径。

一、背景：为什么改造对象是酒店和商厦

需求端：高校宿舍之外，需要另一类供给

据大学教育资助委员会公布的数据，2025/26 学年中国香港八所资助大学录取非本地本科生 20,093 人，占本地资助学额的 27.1%。一年制授课型硕士学制短、招生规模大，通常不在高校宿舍覆盖范围内，这部分需求更多落在校外市场。

供给端：酒店与商厦的先天条件

改造对象集中在酒店与商厦，原因在楼宇本身。酒店客房天然是独立房间加独立卫浴的结构，走廊、电梯、楼层划分已经成型，与宿舍的空间逻辑接近。商厦则在建筑制度上按「非住用楼宇」计算地积比与上盖面积，改造后这个属性可以延续，原有总楼面面积不必削减。

政策端：城中学舍计划调整了什么

2025 年 7 月 21 日，发展局与教育局推出「城中学舍计划」，鼓励市场以自资和私营方式把现有商厦改装为学生宿舍。计划在三个环节上做了调整。

规划程序。 城市规划委员会扩阔了城规制度下「酒店」用途的定义，使其涵盖计划下合资格的学生宿舍。由于「酒店」是绝大多数商业类用地的经常准许用途，这类改装无须事前进行规划程序。

建筑物制度。 计划下改装而成的学生宿舍，在计算地积比率及上盖面积时继续被视为非住用楼宇，原有总楼面面积可获保留。改装前获豁免计入总楼面面积的设施，例如停车位及上落客区，也可继续获豁免，并可改装为支援宿舍用途的配套空间。

土地行政。 大部分列明作非工业用途的地契，可在无须改契或补地价的情况下作学生宿舍之用；需要改契的少数个案，由地政总署评估补地价金额。

这三项调整对应的是此前的现实困难。在香港测量师学会的介绍中，过去要把商厦改装成学生宿舍，一方面学生宿舍只能归类为「住宿机构」用途，不属于商业用地的经常准许用途，往往要向城规会提交规划申请；另一方面，商厦按非住用楼宇计算地积比，改为住用用途后会出现「过剩楼面面积」，需要拆除部分楼层，技术和成本上都不容易。

计划同时设了准入条件：宿舍须租予修读指定合资格院校课程的全日制本地或非本地学生，最多 10% 的宿位可租予院校相关人员；改装项目须于 18 个月内完成；房间不得个别出售；营办商递交申请时须作出法定声明，营运期间每年向教育局提交经核证的审核报告。

据发展局资料，截至 2026 年 2 月，该计划共收到 25 宗申请，涉及约 5100 个宿位。2025 年《施政报告》宣布把计划扩展至涵盖新建的学生宿舍。

二、改造前后：房型、公共区域、门禁的三处变化

房型：从客房重新排布为学生居所

酒店客房的设计前提是短期住宿，房型单一，配置围绕短住展开。改造成学生公寓后，房间需要按单人间、双人间重新排布，并在有限面积里补上长住所需的收纳与学习功能——衣柜、储物柜、书桌、照明按学年周期配置。

以香港酷点公寓旗下的油麻地 KASA 独栋公寓为例，该物业为整层改造，房型以单人间、双人间为主，单人与双人间均配独立卫浴，2026 年完成改造。这类由酒店改造而来的房源，通常配独立卫浴、电子门锁、烟雾报警器，家具家电按拎包入住标准配置。

公共区域：从后勤空间到共享功能区

酒店的后勤比重高，停车位、上落客区、后勤办公室占据不少面积。计划允许把这些原本豁免计入总楼面面积的设施改装为支援宿舍用途的配套空间，这是改造中变化较直观的部分。

配套完整度因楼栋而异。同一运营方旗下的不同物业，公共区域的功能划分未必一致，部分公寓设电梯刷卡门禁，部分则没有。确认房源时，配套设施应按具体楼栋逐一核对，而不是按品牌整体判断。

门禁形式：从单点办理到分级管理

酒店的门禁逻辑是前台办理入住、发放客房电子卡，权限集中在退房时收回。学生公寓的租期以年计，门禁体系需要重新设计：房间配电子门锁，公共区域设智能门禁，访客实名登记且不可留宿，这些都写进居住规则。

改造完成后，门禁、报修、费用口径通常由同一套流程管理，这也是集中运营与散租的差别。

三、学生公寓对楼宇的硬性要求

改造成学生公寓不只是换家具，楼宇本身要满足一组硬性条件。

天然照明与通风。 计划要求经改装的宿舍符合一向适用于住用建筑物的天然照明与通风标准，例如须设置足够面积的窗户，宿舍房间的任何部分距离窗户不得多于 9 米，与持牌酒店的标准基本相同。

房间内的基本配置。 独立卫浴、电子门锁、烟雾报警器、防火板材内饰，是学生公寓房间层面的常见配置。

公共区域的监控与管理。 走廊、电梯、出入口等公共区域设监控，配合智能门禁与访客实名登记，构成楼层级的通行管理。

房型的面积口径。 单人间、双人间的面积以呎计量，需要按实际使用核对。

四、这类改造对周边社区的影响

存量物业改造不只是一栋楼的事，它改变的是这栋楼在城市里的角色。

居住稳定性上升。 酒店接待的是每晚更换的短住客流，学生公寓接待的是以学年为周期的长期住户。同一批人住满一年，对楼宇管理和邻里关系都有影响。

周边商业获得稳定的日常消费。 学生的日常消费集中在餐饮、便利店、超市和文具，需求频次高、时间规律。相比旅游客流的季节性波动，长租住户带来的消费更接近日常基线。

短期住宿供给相应减少。 被改造成学生宿舍的酒店客房，会从原有的短住供给中退出。这也是城市在旅游与教育两类需求之间重新分配楼宇资源的一种表现。

本地生活的适配成本。 内地学生集中居住，会带来语言、饮食习惯和日常规则的差异。运营方通常需要配套本地生活信息指引，把交通、商超、就医、办事这几类信息提前给到住户。

写在最后

城市更新的常见形态，是把使用效率偏低的楼宇重新装进一种长期需求。酒店改造成学生公寓，改的不只是家具和墙面，还有这栋楼与城市之间的关系——它从每晚接待陌生人，变成用一整个学年接待同一批学生。香港酷点公寓旗下由酒店改造而来的房源，房源信息可在各官方账号查询。

免责声明：本文为香港存量物业改造行业科普，文中案例仅作市场参考，不构成房源租赁推荐，签约前请自行核验房源、合同及全部收费细则。